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Alors que les marchés immobiliers cherchent leur respiration dans un contexte économique perturbé, une information suscite interrogations et inquiétudes : la suppression officielle de la « valeur locative ». Si l’effet d’annonce frappe fort, la réalité en Europe est plus nuancée et mérite une analyse fine. Entre réforme fiscale en France et votation décisive en Suisse, les prochains mois pourraient rebattre les cartes pour les investisseurs et les propriétaires.
Ce qu’est la valeur locative et pourquoi elle fait débat
La valeur locative est un concept fiscal utilisé pour estimer le revenu potentiel d’un logement s’il était loué. En Suisse, elle est imposée aux propriétaires comme s’ils percevaient effectivement un loyer. En France, cette notion sert notamment de base au calcul de la taxe foncière. Sa remise en question suscite de vifs débats, notamment parmi les propriétaires fortement endettés.
Suisse : vers la fin de la valeur locative ?
Un vote populaire déterminant est prévu en Suisse pour abroger l’imposition de la valeur locative des résidences principales occupées par leurs propriétaires. Ce scrutin du 28 septembre 2025 pourrait profondément modifier la fiscalité immobilière helvétique.
Des impacts différenciés selon les profils
Si la réforme est adoptée, les conséquences varieront selon les cas :
- Les propriétaires ayant remboursé leur prêt pourraient bénéficier d’un allégement fiscal substantiel.
- Ceux endettés perdraient la possibilité de déduire les intérêts hypothécaires.
- Les travaux de rénovation ou d’entretien pourraient ne plus être déductibles.
Selon Swiss Life, une suppression aurait pour effet de redistribuer la charge fiscale différemment, sans forcément l’alléger globalement.
France : transformations majeures sur le marché locatif
En France, la notion de valeur locative n’est pas remise en cause dans ses fondements actuels. Pour autant, le paysage fiscal et réglementaire évolue rapidement, notamment en 2025.
DPE, fiscalité et niches fiscales : les repères bougent
| Changement | Application | Conséquences |
|---|---|---|
| Interdiction des logements classés G | Depuis janvier 2025 | Interdiction totale à la location, même si consommation -450 kWh/m²/an |
| Fin du dispositif Pinel | 31 décembre 2024 | Moins d’incitations fiscales pour l’investissement locatif neuf |
| Réforme du statut LMNP | Loi de finances 2025 | Amortissements moins attractifs, fiscalité alourdie à la revente |
D’après Actu-Juridique, ces mesures visent à dégonfler certains effets d’aubaine immobiliers, notamment sur la location meublée de courte durée.
Une pression accrue sur les investisseurs
Entre baisse des avantages fiscaux, exigences énergétiques renforcées et incertitudes réglementaires, les investisseurs immobiliers doivent faire face à plusieurs leviers de pression.
Les petites villes moyennes, longtemps prisées pour leur rentabilité, deviennent plus risquées pour les logements mal classés thermiquement. Parallèlement, la raréfaction des dispositifs fiscaux accroît la sélectivité du marché.
De nombreux professionnels, à l’image de ceux de KP Finance, alertent : sans une stratégie adaptée à ces nouvelles règles, l’achat peut devenir risqué.
Acheter en 2025 : prudence ou opportunité ?
Avec une fiscalité mouvante, la fin de certains dispositifs et de fortes exigences en matière de performance énergétique, dire que ce n’est « pas le moment d’acheter » est une phrase à manier avec mesure. Ce n’est pas un marché fermé, mais un marché qui sélectionne davantage.
AugmentationChamboulement de la revalorisation Agirc-Arcco pour le mois de novembreLes biens ne répondant pas aux normes vont probablement perdre de la valeur, augmentant le risque pour les investisseurs peu préparés. À l’inverse, certains secteurs géographiques et typologies bien classées peuvent offrir des rares fenêtres d’opportunité avec peu de concurrence.
Ce qu’il faut analyser avant de se positionner
- Le classement énergétique (entre A et E idéalement)
- Les perspectives d’évolution fiscale locale (notamment sur la taxe foncière)
- L’attractivité locative réelle (flux démographique, tension locative)
- Le coût et le financement des travaux s’ils sont imposés
Conclusion ouverte sur les mois à venir
Que ce soit en Suisse ou en France, la fiscalité immobilière est en pleine mutation. Contrairement aux apparences, la suppression de la valeur locative n’a pas encore eu lieu : elle se joue dans les urnes suisses et reste intacte en France. Mais la combinaison des évolutions règlementaires incite à la prudence.
Les prix s’ajustent lentement, les taux se stabilisent, et la sélection par la performance énergétique s’intensifie. Le climat actuel exige une fine connaissance des nouvelles règles, une capacité de projection sur les coûts réels et une sélection rigoureuse des biens. Investir n’est pas exclu, mais les marges d’erreur ont rarement été aussi réduites.
Bon résumé ! Même si j’avoue que ça me donne mal à la tête toutes ces réformes fiscales…
Sérieux vous croyez vraiment qu’un propriétaire suisse va voter pour continuer à payer un impôt injuste ? 😉
On sent bien que tout est fait pour réduire l’investissement locatif classique au profit d’autres modèles…
C’est marrant comme tout change vite : hier l’immobilier était « valeur sûre », aujourd’hui c’est plutôt la roulette russe 😂
L’article dit que certains biens pourraient perdre beaucoup de valeur. Est-ce une opportunité ou un piège selon vous ?
😅 J’vais attendre un peu avant de me lancer dans l’achat alors… trop risqué pour moi là !
Toute façon en France c’est mort pour le Pinel, fallait investir avant 2024…
Aujourd’hui on parle de supprimer la valeur locative, demain ce sera quoi ? La taxe foncière doublée ? 😡
J’ai du mal à croire qu’une suppression de taxe signifie réellement moins d’impôts… ils trouveront bien autre chose.
Merci pour cette analyse détaillée 👍 Ça change des titres alarmistes sans contenu.
C’est toujours pareil : ceux qui ont déjà fini de payer leur maison seront avantagés, les autres paieront plus.
Sérieusement, qui investit encore dans du locatif sans s’informer sur le DPE ?? 🤔
Trop long votre article, j’ai lu que le début mais ça m’a déjà fait peur 😅
Pfff… encore une usine à gaz administrative. Je parie qu’au final personne ne sera gagnant.
Même en supprimant la valeur locative, les travaux énergétiques obligatoires vont plomber le marché non ?
Article très instructif, merci ! Je vais le partager à mes collègues investisseurs.
C’est quand même fou qu’en 2025 il soit encore possible d’investir sans savoir où on met les pieds fiscalement…
J’ai toujours trouvé absurde qu’on impose quelqu’un sur un revenu fictif (valeur locative). C’était temps !
Ça fait des années qu’on dit « ce n’est pas le moment d’acheter » et pourtant l’immobilier continue de monter 😅
Question naïve : si je rembourse mon crédit en Suisse, je gagne quoi exactement avec cette réforme ?
Encore une fois, on nous vend ça comme une simplification mais ça cache sûrement une hausse d’impôts ailleurs.
Merci bcp pour ce résumé clair et précis 👌
C’est une vraie bombe fiscale à retardement. Les banques vont sûrement adapter leurs conditions d’emprunt.
Toujours plus de contraintes énergétiques, mais aucune aide réelle pour financer les travaux. Super logique 🙄
Je pensais que la valeur locative avait déjà été supprimée en France… me suis trompé visiblement.
😂 On dirait qu’ils changent les règles tous les 6 mois… comment voulez-vous investir sereinement ?
Est-ce que ça ne va pas encore compliquer l’accès à la propriété pour les jeunes ménages ?
Donc en Suisse c’est par votation populaire ? Intéressant, chez nous on n’a jamais ce genre de choix…
Merci pour l’article ! Ça éclaire enfin un sujet que les médias traditionnels passent sous silence.
Encore une réforme qui va surtout arranger les plus riches…
Franchement, j’y comprends rien… si on supprime la valeur locative, ça veut dire que ma taxe foncière va baisser ou pas ?