C’est officiel, suppression de la « valeur locative » : l’immobilier va encore trembler ces prochains mois, ce n’est pas le moment d’acheter

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• Ce qu’est la valeur locative et pourquoi elle fait débat
• Suisse : vers la fin de la valeur locative ?
  • Des impacts différenciés selon les profils
• France : transformations majeures sur le marché locatif
  • DPE, fiscalité et niches fiscales : les repères bougent
• Une pression accrue sur les investisseurs
• Acheter en 2025 : prudence ou opportunité ?
  • Ce qu’il faut analyser avant de se positionner
• Conclusion ouverte sur les mois à venir

Alors que les marchés immobiliers cherchent leur respiration dans un contexte économique perturbé, une information suscite interrogations et inquiétudes : la suppression officielle de la « valeur locative ». Si l’effet d’annonce frappe fort, la réalité en Europe est plus nuancée et mérite une analyse fine. Entre réforme fiscale en France et votation décisive en Suisse, les prochains mois pourraient rebattre les cartes pour les investisseurs et les propriétaires.

Ce qu’est la valeur locative et pourquoi elle fait débat

La valeur locative est un concept fiscal utilisé pour estimer le revenu potentiel d’un logement s’il était loué. En Suisse, elle est imposée aux propriétaires comme s’ils percevaient effectivement un loyer. En France, cette notion sert notamment de base au calcul de la taxe foncière. Sa remise en question suscite de vifs débats, notamment parmi les propriétaires fortement endettés.

Suisse : vers la fin de la valeur locative ?

Un vote populaire déterminant est prévu en Suisse pour abroger l’imposition de la valeur locative des résidences principales occupées par leurs propriétaires. Ce scrutin du 28 septembre 2025 pourrait profondément modifier la fiscalité immobilière helvétique.

Des impacts différenciés selon les profils

Si la réforme est adoptée, les conséquences varieront selon les cas :

• Les propriétaires ayant remboursé leur prêt pourraient bénéficier d’un allégement fiscal substantiel.
• Ceux endettés perdraient la possibilité de déduire les intérêts hypothécaires.
• Les travaux de rénovation ou d’entretien pourraient ne plus être déductibles.

Selon Swiss Life, une suppression aurait pour effet de redistribuer la charge fiscale différemment, sans forcément l’alléger globalement.

France : transformations majeures sur le marché locatif

En France, la notion de valeur locative n’est pas remise en cause dans ses fondements actuels. Pour autant, le paysage fiscal et réglementaire évolue rapidement, notamment en 2025.

DPE, fiscalité et niches fiscales : les repères bougent

D’après Actu-Juridique, ces mesures visent à dégonfler certains effets d’aubaine immobiliers, notamment sur la location meublée de courte durée.

Une pression accrue sur les investisseurs

Entre baisse des avantages fiscaux, exigences énergétiques renforcées et incertitudes réglementaires, les investisseurs immobiliers doivent faire face à plusieurs leviers de pression.

Les petites villes moyennes, longtemps prisées pour leur rentabilité, deviennent plus risquées pour les logements mal classés thermiquement. Parallèlement, la raréfaction des dispositifs fiscaux accroît la sélectivité du marché.

De nombreux professionnels, à l’image de ceux de KP Finance, alertent : sans une stratégie adaptée à ces nouvelles règles, l’achat peut devenir risqué.

Acheter en 2025 : prudence ou opportunité ?

Avec une fiscalité mouvante, la fin de certains dispositifs et de fortes exigences en matière de performance énergétique, dire que ce n’est « pas le moment d’acheter » est une phrase à manier avec mesure. Ce n’est pas un marché fermé, mais un marché qui sélectionne davantage.

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Les biens ne répondant pas aux normes vont probablement perdre de la valeur, augmentant le risque pour les investisseurs peu préparés. À l’inverse, certains secteurs géographiques et typologies bien classées peuvent offrir des rares fenêtres d’opportunité avec peu de concurrence.

Ce qu’il faut analyser avant de se positionner

• Le classement énergétique (entre A et E idéalement)
• Les perspectives d’évolution fiscale locale (notamment sur la taxe foncière)
• L’attractivité locative réelle (flux démographique, tension locative)
• Le coût et le financement des travaux s’ils sont imposés

Conclusion ouverte sur les mois à venir

Que ce soit en Suisse ou en France, la fiscalité immobilière est en pleine mutation. Contrairement aux apparences, la suppression de la valeur locative n’a pas encore eu lieu : elle se joue dans les urnes suisses et reste intacte en France. Mais la combinaison des évolutions règlementaires incite à la prudence.

Les prix s’ajustent lentement, les taux se stabilisent, et la sélection par la performance énergétique s’intensifie. Le climat actuel exige une fine connaissance des nouvelles règles, une capacité de projection sur les coûts réels et une sélection rigoureuse des biens. Investir n’est pas exclu, mais les marges d’erreur ont rarement été aussi réduites.