{"id":10771,"date":"2025-09-28T15:19:00","date_gmt":"2025-09-28T13:19:00","guid":{"rendered":"https:\/\/www.sfpf.fr\/actu\/?p=10771"},"modified":"2025-09-28T00:38:01","modified_gmt":"2025-09-27T22:38:01","slug":"si-vous-aviez-prevu-dinvestir-dans-un-locatif-en-octobre-vous-pouvez-annuler-cette-nouvelle-loi-baissera-fortement-la-rentabilite-sans-que-vous-ne-vous-en-rendiez-compte","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.sfpf.fr\/actu\/si-vous-aviez-prevu-dinvestir-dans-un-locatif-en-octobre-vous-pouvez-annuler-cette-nouvelle-loi-baissera-fortement-la-rentabilite-sans-que-vous-ne-vous-en-rendiez-compte","title":{"rendered":"Si vous aviez pr\u00e9vu d&rsquo;investir dans un locatif en octobre vous pouvez annuler, cette nouvelle loi baissera fortement la rentabilit\u00e9 sans que vous ne vous en rendiez compte"},"content":{"rendered":"<p>Une s\u00e9rie de nouvelles r\u00e8gles fiscales et r\u00e9glementaires entre en vigueur d\u00e8s cet automne, bouleversant en profondeur le paysage de l\u2019investissement locatif. Ce changement pourrait r\u00e9duire fortement la rentabilit\u00e9 attendue sans que de nombreux investisseurs n\u2019aient encore mesur\u00e9 l\u2019impact r\u00e9el sur leurs projets en cours.<\/p>\n<h2>R\u00e9forme du statut LMNP : un coup dur d\u00e9guis\u00e9<\/h2>\n<p>Jusqu\u2019\u00e0 pr\u00e9sent, le r\u00e9gime Loueur en Meubl\u00e9 Non Professionnel (LMNP) permettait aux bailleurs de d\u00e9duire l\u2019amortissement de leur bien immobilier chaque ann\u00e9e, optimisant ainsi la fiscalit\u00e9 sur les revenus locatifs. \u00c0 compter de cette ann\u00e9e, un tournant fiscal majeur s\u2019amorce : tous les amortissements d\u00e9duits devront \u00eatre r\u00e9int\u00e9gr\u00e9s dans le calcul de la plus-value imposable lors de la cession du bien.<\/p>\n<h3>Un exemple chiffr\u00e9 pour mieux comprendre<\/h3>\n<p>Consid\u00e9rons un bien achet\u00e9 220 000 \u20ac et amorti \u00e0 hauteur de 50 000 \u20ac sur dix ans. Si le bien est revendu 270 000 \u20ac, le gain net sera consid\u00e9rablement amplifi\u00e9 fiscalement.<\/p>\n<table style=\"width: 100%; border-collapse: collapse;\">\n<tbody>\n<tr>\n<th style=\"border: 1px solid #ddd; padding: 8px; text-align: left;\">Avant r\u00e9forme<\/th>\n<th style=\"border: 1px solid #ddd; padding: 8px; text-align: left;\">Apr\u00e8s r\u00e9forme<\/th>\n<\/tr>\n<tr>\n<td style=\"border: 1px solid #ddd; padding: 8px;\">Plus-value nette : 270 000 &#8211; 220 000 = 50 000 \u20ac<\/td>\n<td style=\"border: 1px solid #ddd; padding: 8px;\">Plus-value nette : 270 000 &#8211; (220 000 &#8211; 50 000) = 100 000 \u20ac<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td style=\"border: 1px solid #ddd; padding: 8px;\">Imposition (ex.) : 36,2 % de 50 000 = 18 100 \u20ac<\/td>\n<td style=\"border: 1px solid #ddd; padding: 8px;\">Imposition (ex.) : 36,2 % de 100 000 = 36 200 \u20ac<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<p>Le surplus d\u2019imposition atteint ici 18 100 \u20ac, ce qui repr\u00e9sente une amputation directe de la rentabilit\u00e9 globale observ\u00e9e. Le minist\u00e8re de l\u2019\u00c9conomie justifie cet ajustement par la n\u00e9cessit\u00e9 de corriger une niche jug\u00e9e excessivement avantageuse <a href=\"https:\/\/www.investissement-locatif.com\/lmnp-2025.html\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\" class=\"external-link\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">(source)<\/a>.<\/p>\n<h2>Encadrement des loyers : extension du p\u00e9rim\u00e8tre<\/h2>\n<p>Annecy, Tours, La Rochelle, Clermont-Ferrand et Pau rejoignent d\u00e8s septembre le dispositif d\u2019encadrement des loyers. Ces zones, en tension locative, devront se soumettre \u00e0 des plafonds stricts d\u00e9finis par d\u00e9cret pr\u00e9fectoral.<\/p>\n<h3>Risques concrets pour les investisseurs<\/h3>\n<ul>\n<li>Amende jusqu\u2019\u00e0 5 000 \u20ac pour un d\u00e9passement de plafond injustifi\u00e9<\/li>\n<li>Recours des locataires possibles pour remboursement de trop-per\u00e7u<\/li>\n<li>Rendement brut restreint, avec des loyers fig\u00e9s malgr\u00e9 des charges en hausse<\/li>\n<\/ul>\n<p>Annecy, par exemple, a vu ses loyers bondir de 28 % en cinq ans. Un plafonnement r\u00e9troactif pourra limiter cette progression, contraignant les strat\u00e9gies fond\u00e9es sur la hausse du cash flow <a href=\"https:\/\/www.lebonbail.fr\/articles\/encadrement-des-loyers-2025-ces-villes-qui-rejoignent-le-dispositif-des-septembre\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\" class=\"external-link\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">(source)<\/a>.<\/p>\n<h2>Pinel : fin de partie au 31 d\u00e9cembre<\/h2>\n<p>Les investisseurs qui comptaient sur le dispositif Pinel pour r\u00e9duire leur fiscalit\u00e9 doivent r\u00e9agir rapidement. Aucun prolongement du dispositif n\u2019est pr\u00e9vu \u00e0 ce jour, et les conditions d\u2019obtention ont d\u00e9j\u00e0 \u00e9t\u00e9 durcies.<\/p>\n<p>G\u00e9n\u00e9ralement, un investisseur pouvait \u00e9conomiser jusqu\u2019\u00e0 42 000 \u20ac sur 12 ans pour un bien de 300 000 \u20ac. Cette r\u00e9duction repr\u00e9sentait jusqu\u2019\u00e0 14 % du prix d\u2019achat. Sans Pinel, les projets en zone B1 ou A devront maintenant reposer uniquement sur leurs fondamentaux locatifs <a href=\"https:\/\/www.iselection.com\/b2c\/non-classe\/loi-pinel\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\" class=\"external-link\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">(source)<\/a>.<\/p>\n<h2>Locations touristiques : tour de vis r\u00e9glementaire<\/h2>\n<p>Le gouvernement s\u2019attaque \u00e9galement aux locations de courte dur\u00e9e. D\u2019ici mai 2026, l\u2019obligation de d\u00e9claration se durcit pour les locations touristiques. Si ce n\u2019est pas encore appliqu\u00e9 partout, certaines communes tests imposent d\u00e9j\u00e0 la preuve que le bien lou\u00e9 est la r\u00e9sidence principale du propri\u00e9taire.<\/p>\n<p>Par cons\u00e9quent, un logement propos\u00e9 \u00e0 la location saisonni\u00e8re plus de 120 jours par an pourra \u00eatre requalifi\u00e9 en usage commercial. Cela entra\u00eene une hausse de la fiscalit\u00e9 appliqu\u00e9e et peut n\u00e9cessiter une autorisation de changement d\u2019usage.<br \/>\nLes villes comme Paris, Lyon et Bordeaux appliquent d\u00e9j\u00e0 ces r\u00e8gles, et le p\u00e9rim\u00e8tre d&rsquo;application va s\u2019\u00e9largir jusqu\u2019en 2026 <a href=\"https:\/\/www.service-public.fr\/particuliers\/actualites\/A17883\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\" class=\"external-link\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">(source)<\/a>.<\/p>\n<h2>Des arbitrages \u00e0 faire pour les investisseurs<\/h2>\n<p>Pris s\u00e9par\u00e9ment, chaque changement peut sembler g\u00e9rable. Mais leur combinaison remet structurellement en cause la rentabilit\u00e9 nette attendue de tout investissement locatif engag\u00e9 en 2025.<\/p>\n<h3>Les investisseurs doivent ajuster leur strat\u00e9gie<\/h3>\n<ul>\n<li>Adopter une vision long terme, pour compenser la fiscalit\u00e9 renforc\u00e9e \u00e0 la revente<\/li>\n<li>Se concentrer sur des zones hors encadrement avec tension locative r\u00e9elle<\/li>\n<li>\u00c9viter les zones soumises \u00e0 r\u00e9gulation touristique s\u00e9v\u00e8re si l\u2019objectif est du meubl\u00e9 court terme<\/li>\n<\/ul>\n<p>Des placements \u00e0 6-7 % de rendement brut pourront chuter \u00e0 3-4 % nets apr\u00e8s lissage des impacts fiscaux et l\u00e9gislatifs. L\u2019ann\u00e9e qui vient marque donc un tournant dans la mani\u00e8re d\u2019investir dans l\u2019immobilier locatif en France.<\/p>\n<h2>Conclusion : diff\u00e9rer un investissement peut devenir rationnel<\/h2>\n<p>Nombreux sont ceux qui avaient programm\u00e9 un projet locatif cet automne. Compte tenu de l\u2019ampleur des r\u00e9formes \u00e0 l\u2019\u0153uvre, il peut s\u2019av\u00e9rer judicieux de temporiser. Prendre le temps d\u2019int\u00e9grer la nouvelle donne fiscale, revoir la rentabilit\u00e9 \u00e0 horizon 10-15 ans, et ajuster ses crit\u00e8res de s\u00e9lection permet d\u2019\u00e9viter des mauvaises surprises \u00e0 long terme.<\/p>\n<p>Une chose est s\u00fbre : investir dans la pierre exige d\u00e9sormais plus de calcul que d\u2019instinct.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"","protected":false},"author":29,"featured_media":10872,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"subtitle":"","footnotes":""},"categories":[520],"tags":[760,744,779,891],"class_list":["post-10771","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-conseils","tag-bailleur","tag-cadre-legal","tag-couts-reels","tag-crise-economique","generate-columns","tablet-grid-50","mobile-grid-100","grid-parent","grid-33"],"acf":{"subtitle":"","titre_source":"","date_source":"","url_source":"","article_source":""},"yoast_head":"<!-- This site is optimized with the Yoast SEO plugin v25.8 - https:\/\/yoast.com\/wordpress\/plugins\/seo\/ -->\n<title>Si vous aviez pr\u00e9vu d&#039;investir dans un locatif en octobre vous pouvez annuler, cette nouvelle loi baissera fortement la rentabilit\u00e9 sans que vous ne 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